散戶競飆鋼構屋 地價創新高

房地產市場景氣升溫，包括各公家機關與公營企業，紛紛釋出市區小筆精華地，吸引不少民眾與投資客進場搶標，陸續創新地價新高行情。

林肯商用不動產澄清店處長顏嘉政指出，雖然地價行情在最近1、2年來，明顯提高達3、4成以上幅度，但市區釋出的小筆精華地，量體仍相對稀有，一般民眾與投資客要掌握較合理的地價行情仍不易，因此必須事先蒐集區域民間土地成交或建商購地行情，較利於避免競標失利或是創造標地「天價」的情況。

例如，國產局南區辦事處9月初標售高雄市區小面積國有土地，其中1筆位於高市新崛江商圈林森路與文化路口三角窗，面積約44.8坪的商四土地，單坪底價僅49.6萬元，但在8封標單競標下，由莊姓投資客以單坪約105萬元高價得標，創下南區國有土地近3年來標地新高紀錄，與建商評估的70、80萬元行情，幾乎拉高超過4成幅度。

此外，一些民眾與投資客，會延請仲介業者或土地代書業者，代為投標小筆土地，支付總價3%左右的代標費用，以節省時間精力耗費。不過，部份代標業者基於得標才有服務費收入，也曾出現投標價格拿捏不準的案例。

國產局南區辦事處標售股長蔡奇宏表示，其實一般民眾投標小面積國有土地的手續相當便利，只要填具投標單，投標金額以中文大寫書寫，不低於標售底價，並填妥投標人姓名、身分證統一編號、住址、電話號碼等，連同金融機構開立的保證金支票或郵局匯票，密封並以掛號函件在開標前寄達投標信箱，即能進行開標決標作業；但也應注意填寫規定，以免無效而空歡喜一場。

商用出發點 投資新管道

依據公有土地標售成果資料顯示，包括國有財產局、各地方政府的地政、財政單位與公營企業等，今年釋出的繁榮商圈小面積公有精華地，都出現民眾與投資客進場搶標熱況，得標後採取輕質鋼構屋建築模式，搭建餐廳與店面等商用不動產，出租或自行營業，這種手法也是直接向建商購買透天店面，投資報酬率相近的新管道。

北從桃園、新竹、台中，南至台南、高雄，都陸續出現一些投資客與民眾，進場搶標精華路段的小筆國有地後，規劃透天店面或餐廳，為求迅速營業或收取租金，控制在6至8個月內完成餐廳或辦公室兼倉庫，並採取輕鋼構建築模式搭建這類商用不動產，因這類產品建商鮮少觸及，單坪營建成本也能控制在合理範圍，與直接向建商購買透天店面的成本差距不大，租金報酬率也相當。

但也有部分建商鎖定精華區段的小筆國有地，以稍高於標售底價取得，自行興建企業辦公室使用，例如，在高雄透天別墅市場推案具高知名度的歐洲建設，即在2年多前，趁地價仍低檔時，進場標得鳳山文山重劃區一筆直接面對公園的200餘坪國有土地，興建透天做為企業總部，1樓空間則兼做個案接待中心使用，提高土地利用成效。

歐洲建設董事長也是建築師卓永富表示，一般民眾與投資客要採取標購國有地，再自行興建透天店面或其他商用不動產出租，必須在進場時機與路段選擇仔細評估，因店面產品的房價上揚趨勢，長期在市場上運作的建商較易掌握，民眾以大幅高出區域地價行情的價格競標國有土地，但租金報酬率卻與建商規劃透天店面相當，如此即不用費心進場搶標，反而是挑選業者在精華路段規劃的透天店面，更利於維持穩定報酬率與節省時間精力浪費。

標地造屋 有錢有閒 先苦後甘

打造獨特生活主張的夢想住家，是不少換屋族與頂級客的換屋目標，但要圓夢所付出的代價卻相當高！除必須耗費個人大量時間精力，延請建築師與發包商，進行設計、採購、施工、監工與驗收等動作，且營造成本至少高出建商達2成以上，興建透天住宅的時間多長達1、2年，這都是打算標購小筆國有地自力造屋民眾，必須仔細衡量重點。

建築師李東樵指出，確實有不少換屋族，經常想像要購買1筆面積約50坪的土地，再延請建築師與營造商，細心打造專屬居住空間，甚至部分客戶會認為，這種自力造屋模式，由於「用料」較實在，且不必讓建商轉手多賺利潤，營造成本應不致拉高，就可輕鬆享有理想住宅。

實際狀況卻是，只有少數「有錢且有閒」的頂級客，鎖定市區的小筆國有地進場搶標，並延請營造包商搭配「借牌型」建築師，開始慢工出細活自力造屋，但施工期卻不斷拉長達2年，且單坪營造成本也拉高近7萬元，與建商興建高級別墅的單坪營建成本約6萬元相較，建築師私下透露，寧願買建商興建別墅再進行微幅改裝，更利於達到節省預算與時間精力效果。

自力造屋工程公司總經理鄭平清表示，醫生客層對實現自我的建築理念大多較具概念，但要達到客戶這種如同自力造屋理想，溝通理念至少長達2、3個月，以高雄某知名郭姓婦產科醫生為例，他將建坪達200多坪的診所進行大幅改建，施工期即約達7、8個月，再加上溝通與修改工程，期間即長達1年，如以標地再興建新屋模式，時程也會拉長達1、2年，因此需求在短期內即想進住新屋的客戶，仍須深入評估自身居住需求、成就感回饋與付出的代價，是否能達到預期效果。

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資料來源：自由時報