帶專業酒店管理機構的商務公寓不一定就是最佳投資品
投資商務公寓,是不是非得找個“管家”?這是很多投資客心裡的疑問。
當然,這個“管家”並非指物業管理,而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”:賣公寓的同時,還提供專業酒店管理機構,讓買家與機構簽訂合約,將公寓交給機構管理,然後按照一定的回報返還租金。
這樣的“管家”好不好?
這還得看投資者個人。如果投資公寓並不想投入太多精力,這也是一種選擇,畢竟交給“管家”後每年坐收租金回報,租得好還可以享受房價上漲的好處,不用自己找租客,房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成,還可以投入一定精力的話,也不一定非得找有“管家”的樓盤,相比有“管家”的公寓,投資者親力親為可能獲得的回報更高。
先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都採用返租的形式,有些年限長的返租是10年,有些短的是5年;至於返租的租金,有些是每年5個百分點,高的可達7個百分點。乍一看,這樣的回報率並不算太低,但仔細想並不是這麼一回事。5%也好,7%也罷,都是按照買家買房時的價格定的,在返租合約期的5年或10年內並不會發生改變,但現在中國大多數城市的房價都在上升當中,一線城市的上升幅度更大。幾年之後,普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點,看似不如有“管家”的公寓高,但他們點數的分母是最新的售價,而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子,王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓,簽訂10年返租合同,2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米;到了2023年,該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓,剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米;5年後公寓售價上漲至2.5萬元/平方米,其租金回報率依然只有6%,但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來,沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來,有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米,沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米,兩者相差了1500元/平方米。
此外,廣州市場上但凡有“管家”的公寓,其售價相對都較高,較高的租金回報,其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個問題是,5年也好,10年也罷,“管家”不會管40年、50年,商務公寓最後還是會回到投資者手中,投資者在出租上遲早也得親力親為,既然如此,早點介入也許是好事。
資料來源:gz.house.163.com/16/0508/10/BMHMH9R000873C6D.html
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