「面對租金在2000到8000元、甚至更高的這部分人群，現有的租房市場並沒有給他們提供很好的服務。」新派公寓的創始人王戈宏說。王戈宏曾在美國生活多年，對比之下，他發現國內一線城市的年輕人所享受的租房品質差了太多。他說自己的目標租戶群體有兩種人：一種是不想買房的人，一種是買不起自己想要的房子、但對生活品質還有一定要求的人。
鏈家地產集團旗下的長租公寓自如友家事業部總經理熊林也對記者說，「三、四年前我們做調研時發現，租房市場有很多的問題，譬如說大量隔斷房的存在。」他所說的「隔斷房」，就是租房市場上屢禁不絕、至今普遍存在的群租房。一套公寓被簡易分隔成許多小間出租，存在很大安全隱患，更毫無居住品質可言。
而與此同時，目前國內住房的利用效率卻並不高。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年上半年發佈報告稱，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率高達22.4%，其中一線城市為21.2%。
負責該調查項目的西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁接受紐約時報中文網採訪時強調，「22.4%的數字，是目前世界上所能找到的同類數據中最高的。」
一方面不斷升級的市場需求亟待填補，一方面存在大量的閑置房源，這些都是長租公寓發展的良機。
此前，在長租領域，傳統的酒店式公寓已在中國租房市場中存在多年，例如全球最大的國際服務公寓業主和運營商雅詩閣(ASCOTT)，已在中國各大城市開設了約25家酒店式公寓。這種公寓內置於酒店內，以酒店式服務、公寓式管理為特色，租戶可長期居住。不過，此類公寓的定位仍面向的是小眾的高端市場。經紐約時報中文網向北京雅詩閣來福士中心服務諮詢，其位於東城區東直門南大街的75平方米的行政一房式（即一室一廳的戶型）酒店公寓月租為23000元，一室一廳配套廚房，每周有兩次清潔服務。
相比之下，像新派公寓這類面向年輕高學歷人群的長租公寓，雖然綜合品質稍遜於高端的酒店式公寓，價格上卻經濟得多，普遍而言月租僅稍高於市場平均租金水平。
據經營者介紹，新派公寓的戶型從十幾平米到上百平米不等，其紫禁城店的月租均值是5000元，國貿CBD店的月租平均在7500元左右。在租房市場里比較一下，根據國內最大的分類信息網站趕集網2013年發佈的一份租房市場報告，新派公寓國貿CBD店所在的北京國貿-建國門商圈，2013年度整租一居室的月平均價格為6430元。
很多機構都看到了其中的機會。作為深耕北京二手房租賃市場多年的老牌房屋中介公司，鏈家憑藉其對這座城市租房市場的深入了解，和自身掌握的資源，在長租市場里獲得了先發優勢。2011年6月，鏈家開發的分散式公寓品牌自如友家的第一間房源投入使用；一年後，又推出整棟式的青年公寓，名為自如寓。據熊林介紹，現在自如友家品牌的公寓在北京約有1800套，而自如寓公寓樓在北京共六幢。目前入住的房客幾乎是在以每年100%的速度在增長。過去三年，自如寓的出租率都維持在95%左右。
不只是傳統業內大佬，風險資本也從這種新型出租模式中嗅到了商機。根據國內一家名為「IT桔子」的、致力於提供互聯網公司產品數據庫和商業信息服務的公司統計，目前國內至少已有十家涉足長租公寓的企業拿到了風險融資。這些公寓項目主要分佈在北京、上海、廣州、成都等一二線城市。其中，創立於廣州的YOU+國際青年公寓，去年11月底獲得了著名天使投資人、小米科技創始人雷軍的一億元人民幣投資，一度成為新聞熱點。
從經營方式上看，這類長租公寓大致可分為兩種類型：一種是整棟式的出租公寓，以新派公寓和自如寓為代表，經營者買下或租下整棟建築，進行統一的裝修和管理；另一種是分散式的出租公寓，以自如友家、蘑菇公寓為代表。經營者尋找散落在住宅區內的閑置房源，同個人房主簽訂統一的租賃合同，然後自主經營，也配備統一的裝修、家居家電和保潔等物業服務。
在整棟式公寓當中，新派公寓通過由民生銀行和帆茂投資私募而來的賽富不動產基金，買下整棟樓盤，進行裝修出租；而YOU+則選擇自行出資，租下獨棟樓盤來運營。對於這類模式，也有業內人士提出了擔憂。一位來自北京、常年經營長租公寓項目的人士將其類比了低端酒店目前遭遇的困境，「中國傳統經濟型酒店經歷了前幾年的高速發展之後，越來越難做。一方面地租成本不斷上升，另一方面經濟型的定位又無法過高定價，結果就是利潤空間越來越小。很難說像YOU+他們未來不會遇到相同的困境。」
還有人質疑這類改造公寓樓盤的來源不可持續。上海一家白領租房中介寓見HOME的創始人羅意，在微信公號「寓見home」中撰文指出，集中式公寓將會面臨拿房的困境，好房源不好找。「目前我們的模式是拿商業地產去做民房出租的買賣，從價值序列上來說是倒掛的。北京現在每平方米2.5元/天的項目還有多少？」
對於羅意的質疑，新派公寓創始人王戈宏則不以為然，表示他們租的或買的房子，並不一定都是商業地產。「好房源很多。未來我們還會嘗試和房地產商直接合作，買下整棟公寓。」
相比之下，另一種分散式公寓不必負擔整棟樓房較高的前期租賃或收購成本，而是通過優化既有出租房源來賺取品質溢價；不過與此同時，這類分散房源可能也無法獲得規模化經營攤低成本的優勢。「我們集中買樓或者租樓，要比分散買或租便宜。我們是批發價，而且後期好管理。」王戈宏說。
而上海蘑菇公寓聯合創始人龍東平則有不同的看法。在他看來，分散式才是未來的趨勢，「整棟拿房並不會更便宜，你很難看到在市中心核心地段做長租公寓的。」蘑菇公寓創立於2014年剛剛創立，今年12月獲得來自上海的海通開源基金投2500萬美元的B輪融資。
這類公寓項目的發展前景如何？「住房領域的消費升級是一個大趨勢，未來的市場空間很大。」海通開源基金投資總監姜長輝說。
房地產品牌服務和諮詢機構高通智庫的總經理張宏認為，「這是一種創新的商業模式，但在精細化的管理和運營上的時間還很短，後續的市場價值和表現，還要再看。」
而眼下，各處公寓間的競爭和相互模仿已經悄然展開。在選址上，它們基本都是在保證租客的出行便捷與地/房價成本之間做權衡。新派公寓的首家門店，位於北京市的最中心、毗鄰故宮的北沿河大街。「年輕人都在市中心上班，我們希望在離他們上班、娛樂交通距離30分鐘之內的地方提供房子。」為了體驗大城市年輕人的生活狀態，王戈宏回國後特意花費了一段時間每天從北京郊區做第一班地鐵進城，「擠地鐵的感覺太痛苦了。」而上海的蘑菇公寓，就將地址選在了上海市重要地鐵的沿線。
在日常管理上，這些新型長租公寓更加強調租戶的主動參與。
12月14日，新派公寓為住客們舉辦了第一次吐槽大會。陳翠芳為此特意準備了一張小紙條，上面列出了她在居住過程中遇到的六個問題，包括房間內沒有高清電視信號、飲水機太大佔用空間、周圍採購生活用品不方便等等。在會上，租客們可以直接和王戈宏當面溝通，反映意見。
自如寓也推出了「自如管家」服務。若住戶需要反映問題、維修家電，甚至想要換一套房子住，都不必再親自去找房東溝通，而是可以把自己的需求告訴一位扮演管家角色的公寓管理員。
「自如的還是貴一點，但是因為乾淨嘛，所以值了。」24歲的申怡現在住在北京市西城區會城門小區的自如友家公寓里。她告訴筆者，自如友家的物業每隔兩周就做一次公共區清理，環境保持得很好。
此外，可能更吸引人的一點是，部分公寓都不約而同地選擇了所謂「社交+社區」的經營理念，通過舉辦各類集體活動，增強租客間的互動，培育社區氛圍。
2012年創立於廣州的YOU+國際青年公寓，在打造社區這方面格外投入。他們在公寓樓內專門辟出一處公共休閑娛樂大廳，租客們可以聚會、看電影、健身、聊天和辦公。同時提出一個「三不租」原則：「45歲以上的不租、結婚帶小孩的不租、不愛交朋友的不租。」
作為創始人之一的劉洋表示，之所以如此挑剔，「因為我們要做一個有愛、有溫度、有信任社區……只有認同YOU+理念、符合這個社區特點的年輕人才可能和我們一起完成（目標）。」
無獨有偶，新派公寓對入住的租戶也提出了學歷要求，「在我們這裡，本科以下學歷的我們是不租的。」王戈宏說，他希望能夠聚集一些群體特徵比較統一的人。
不過，這些長租公寓竭力打造的「社交+社區」的理念，也並非人人接受。「我不想參加這些活動，上班已經很累了，下班就是想要休息。」23歲的黃先生說。
「我們的用戶里有三分之一的人明確告訴過我，舉辦活動不想參加，」王戈宏說，「但我現在又有些擔心，如果我不舉辦活動，會不會就out了。」
而在更為基礎的硬件方面，配套設施的質量是否過硬、一些針對年輕人群設計的細節是否真正符合他們需求、統一裝修的實際效果如何等等，都還有待觀察。
25歲的陳志豪是春秋航空的一名民航客機機師，目前入住的是上海虹橋機場附近的蘑菇公寓。對於曾在美國短暫居住過的他而言，目前的居住體驗雖然還不錯，但跟美國類似的公寓比還存在一定差距。「沒有地毯、烘乾機、烤箱，這些都不如在美國的體驗好。」
在廣州，25歲的廣東女孩陳思穎表示，雖然YOU+提供的房間也不錯，但是因為沒法做飯，她就不想去住。而且，對於喜歡自己裝飾房間的她而言，這些長租公寓標準化的房間裝修風格，也缺乏吸引力。後來，她還是在廣州車陂的普通小區里找到一套月租1200元的單元房。
「（公寓）比過去租房的體驗好了很多，但是家的感覺還是差些，「陳志豪說，「我打算住一段時間再另找房子。」
資料來源:cn.tmagazine.com/real-estate/20150120/tc20ugleasing/zh-hant/
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