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2016年已過半，波士頓的豪華住宅依然銷售火爆。一份最新調查報告顯示，一家高端房地產中介公司冠軍公司（Campion & Company）調研了波士頓部分昂貴社區的公寓銷售狀況，包括後灣、筆架山、芬威、市中心、北端、海港、南端、海濱和西區等，發現公寓的平均銷售價格較去年同期增長約10萬美元，增幅達8.7%。
2015年第二季度末，這些社區的公寓售價平均為108萬5476美元，目前平均售價是117萬9515美元。Campion & Company指出，這已是連續第六年平均銷售價格無任何下降。公寓中位價格漲幅偏小，從去年第二季的77.5萬美元漲為目前的82.5萬元，漲幅6.5%，為近年來第二高。公寓銷售量從2015年的581套增加到618套。
這些豪華社區公寓每平方英尺的平均售價增長略有差異，——從增長913美元/每平方英尺到965美元不等——。當然，其中部分社區在今年年初價格略微下降。
根據Campion & Company的調研報告，在被調查的幾個區域中，僅海港和芬威這兩個社區公寓，每平方英尺的平均售價在今年年初稍有下調；在海港區，2015年第四季度和2016年第一季度由於高端公寓樓盤Twenty Two Liberty封頂完工，使該區域公寓每平方英尺的售價幾乎翻倍，目前價格正在回調中。在所調查的各個區域中，海港區公寓的每平方英尺售價最高，為1174美元，略高於後灣的每平方英尺1148美元。
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/7/29/n8150091.htm
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2016年9月8日 星期四
2016年8月30日 星期二
布里斯本、墨爾本大量新公寓房上市 交割風險上升
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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2016年8月28日 星期日
投資心得：投資商務公寓不一定非得找“管家”
帶專業酒店管理機構的商務公寓不一定就是最佳投資品
投資商務公寓，是不是非得找個“管家”？這是很多投資客心裡的疑問。
當然，這個“管家”並非指物業管理，而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”：賣公寓的同時，還提供專業酒店管理機構，讓買家與機構簽訂合約，將公寓交給機構管理，然後按照一定的回報返還租金。
這樣的“管家”好不好？
這還得看投資者個人。如果投資公寓並不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”後每年坐收租金回報，租得好還可以享受房價上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報更高。
先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都採用返租的形式，有些年限長的返租是10年，有些短的是5年；至於返租的租金，有些是每年5個百分點，高的可達7個百分點。乍一看，這樣的回報率並不算太低，但仔細想並不是這麼一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買家買房時的價格定的，在返租合約期的5年或10年內並不會發生改變，但現在中國大多數城市的房價都在上升當中，一線城市的上升幅度更大。幾年之後，普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點數的分母是最新的售價，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子，王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓，剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米；5年後公寓售價上漲至2.5萬元/平方米，其租金回報率依然只有6%，但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來，沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米，沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。
此外，廣州市場上但凡有“管家”的公寓，其售價相對都較高，較高的租金回報，其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個問題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會管40年、50年，商務公寓最後還是會回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點介入也許是好事。
資料來源:gz.house.163.com/16/0508/10/BMHMH9R000873C6D.html
投資商務公寓，是不是非得找個“管家”？這是很多投資客心裡的疑問。
當然，這個“管家”並非指物業管理，而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”：賣公寓的同時，還提供專業酒店管理機構，讓買家與機構簽訂合約，將公寓交給機構管理，然後按照一定的回報返還租金。
這樣的“管家”好不好？
這還得看投資者個人。如果投資公寓並不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”後每年坐收租金回報，租得好還可以享受房價上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報更高。
先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都採用返租的形式，有些年限長的返租是10年，有些短的是5年；至於返租的租金，有些是每年5個百分點，高的可達7個百分點。乍一看，這樣的回報率並不算太低，但仔細想並不是這麼一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買家買房時的價格定的，在返租合約期的5年或10年內並不會發生改變，但現在中國大多數城市的房價都在上升當中，一線城市的上升幅度更大。幾年之後，普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點數的分母是最新的售價，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子，王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓，剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米；5年後公寓售價上漲至2.5萬元/平方米，其租金回報率依然只有6%，但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來，沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米，沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。
此外，廣州市場上但凡有“管家”的公寓，其售價相對都較高，較高的租金回報，其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個問題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會管40年、50年，商務公寓最後還是會回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點介入也許是好事。
資料來源:gz.house.163.com/16/0508/10/BMHMH9R000873C6D.html
2016年8月23日 星期二
澳洲全國高層公寓貸款不能超房價之70%
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由於擔心市場需求的縮減和房市供應過剩，麥格理銀行（Macquarie Bank）從5月23日起，對澳洲全國120個郵編區域對高密度、高層公寓實行更嚴格的貸款標準。
據澳洲金融觀察報報導，麥格理銀行給經紀人的一份機密備忘錄中宣佈，從5月23日開始，貸款占房價比不能超過70%。這意味著買家將比現行規定要多付10%的首府。
麥格理銀行銷售和分銷部的負責人李先生（Doug Lee）已就「信貸政策的重要變化」致函有關經紀人，並列出受影響區域公寓的郵編號碼。
物業銷售和租賃分析機構RP Data Core Logic預計未來兩年內將有超過21萬棟公寓湧入墨爾本和悉尼市場，這相當於目前市場上出售的公寓住宅的總數。因為國內和海外市場需求的減少，特別是限制海外買家貸款的措施出台後，一些項目被取消了，所以預計這一數字可能會下降。
因為對租金收入過於樂觀的預期和資本的增長正被重新評估，墨爾本中央商務公寓銷售價格已經受到擠壓。
麥格理銀行實行公寓貸款嚴規的這120個區域包括：墨爾本的世界貿易中心區（World Trade Centre precinct）、南碼頭（South Wharf）、南岸（Southbank）、港區（Docklands），以及南亞拉（South Yarra）、南墨爾本和Chapel街北部份地區。
悉尼有岩石（The Rocks）、道斯角（Dawes Point）、乾草市場（Haymarket）、米勒斯角（Millers Point）和南悉尼。
昆士蘭有超過40區，大都集中在中央商務區、市區和黃金海岸。
阿德雷德、柏斯和北霍巴特的市內區域有也上榜。
根據新規則，麥格理銀行對在一個公寓高密度地區的幾個不同地點買多個公寓、以及用多處私人物業做抵押的買家，實行了更為嚴格的借貸標準。「任何或所有貸款申請都可能受到僱傭關係和收入核實檢查。」李在給經紀人的備忘錄中說。
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/5/23/n7922515.htm
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由於擔心市場需求的縮減和房市供應過剩，麥格理銀行（Macquarie Bank）從5月23日起，對澳洲全國120個郵編區域對高密度、高層公寓實行更嚴格的貸款標準。
據澳洲金融觀察報報導，麥格理銀行給經紀人的一份機密備忘錄中宣佈，從5月23日開始，貸款占房價比不能超過70%。這意味著買家將比現行規定要多付10%的首府。
麥格理銀行銷售和分銷部的負責人李先生（Doug Lee）已就「信貸政策的重要變化」致函有關經紀人，並列出受影響區域公寓的郵編號碼。
物業銷售和租賃分析機構RP Data Core Logic預計未來兩年內將有超過21萬棟公寓湧入墨爾本和悉尼市場，這相當於目前市場上出售的公寓住宅的總數。因為國內和海外市場需求的減少，特別是限制海外買家貸款的措施出台後，一些項目被取消了，所以預計這一數字可能會下降。
因為對租金收入過於樂觀的預期和資本的增長正被重新評估，墨爾本中央商務公寓銷售價格已經受到擠壓。
麥格理銀行實行公寓貸款嚴規的這120個區域包括：墨爾本的世界貿易中心區（World Trade Centre precinct）、南碼頭（South Wharf）、南岸（Southbank）、港區（Docklands），以及南亞拉（South Yarra）、南墨爾本和Chapel街北部份地區。
悉尼有岩石（The Rocks）、道斯角（Dawes Point）、乾草市場（Haymarket）、米勒斯角（Millers Point）和南悉尼。
昆士蘭有超過40區，大都集中在中央商務區、市區和黃金海岸。
阿德雷德、柏斯和北霍巴特的市內區域有也上榜。
根據新規則，麥格理銀行對在一個公寓高密度地區的幾個不同地點買多個公寓、以及用多處私人物業做抵押的買家，實行了更為嚴格的借貸標準。「任何或所有貸款申請都可能受到僱傭關係和收入核實檢查。」李在給經紀人的備忘錄中說。
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/5/23/n7922515.htm
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2016年8月17日 星期三
布里斯本、墨爾本大量新公寓房上市 交割風險上升
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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2016年8月10日 星期三
如何挑系統家具？撇步報你知！
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好的系統家具擁有很多特質，例如甲醛含量低、耐用、易清理、可重複組裝等等，現在變成許多消費者替代傳統木工裝潢的選擇。但好的系統家具該怎麼挑？找來設計師報你知。
綠的家具區長張書瑾說，系統家具的設計因人而異，但至少應該要經得起多次搬運組裝，且選擇保固充足的品牌。消費者在挑選時可以從以下幾點來看：
第一：板材。板材是組成家具的最大部分，應該要有至少低甲醛的 E1 等級才不會造成過敏及釋放有害物質，其次台灣屬海島型氣候，板材本身應有防潮處理才夠耐用，可以從板材做初步辨識，若有綠色就是做過防潮處理。消費者也可以要求商家提供證書和檢測報告，並留意授權日期。
第二：五金。包括開關門的絞鍊、抽屜的拉軌等雖然小，卻是櫥櫃的耐用關鍵。知名的歐洲品牌如奧地利的Blum、德國Hettich、義大利的Salice等都會在絞鍊處有烙印，這些歐洲知名品牌都有一定水準，出廠前的測試也不會少。消費者也別忘記詢問系統櫃廠商對於五金的保固年限。
第三：品牌直營。台灣系統家具品牌如雨後春筍不過是近十年的事，但系統家具單價不便宜，有些品牌號稱保固十年，卻撐不到五年就倒了，造成不少糾紛。張書瑾建議消費者選擇較具規模的牌子、且記得詢問是否為直營、品牌是否有自有工廠等，保固相對較有保障。
系統櫃的計價方式大都為櫃體價格＋工錢。櫃體基本以才(30公分乘以30公分)為單位，外加五金價格，就像自助餐一樣先把想要的菜色夾滿後計算總價，再整體折扣。一般來說到7折都還有利潤，如果折扣太低，就要注意是否有其餘的消費陷阱；此外消費者也要留意同品牌不同分店是否價格相同。
資料來源:/www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20160520/37225185/
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好的系統家具擁有很多特質，例如甲醛含量低、耐用、易清理、可重複組裝等等，現在變成許多消費者替代傳統木工裝潢的選擇。但好的系統家具該怎麼挑？找來設計師報你知。
綠的家具區長張書瑾說，系統家具的設計因人而異，但至少應該要經得起多次搬運組裝，且選擇保固充足的品牌。消費者在挑選時可以從以下幾點來看：
第一：板材。板材是組成家具的最大部分，應該要有至少低甲醛的 E1 等級才不會造成過敏及釋放有害物質，其次台灣屬海島型氣候，板材本身應有防潮處理才夠耐用，可以從板材做初步辨識，若有綠色就是做過防潮處理。消費者也可以要求商家提供證書和檢測報告，並留意授權日期。
第二：五金。包括開關門的絞鍊、抽屜的拉軌等雖然小，卻是櫥櫃的耐用關鍵。知名的歐洲品牌如奧地利的Blum、德國Hettich、義大利的Salice等都會在絞鍊處有烙印，這些歐洲知名品牌都有一定水準，出廠前的測試也不會少。消費者也別忘記詢問系統櫃廠商對於五金的保固年限。
第三：品牌直營。台灣系統家具品牌如雨後春筍不過是近十年的事，但系統家具單價不便宜，有些品牌號稱保固十年，卻撐不到五年就倒了，造成不少糾紛。張書瑾建議消費者選擇較具規模的牌子、且記得詢問是否為直營、品牌是否有自有工廠等，保固相對較有保障。
系統櫃的計價方式大都為櫃體價格＋工錢。櫃體基本以才(30公分乘以30公分)為單位，外加五金價格，就像自助餐一樣先把想要的菜色夾滿後計算總價，再整體折扣。一般來說到7折都還有利潤，如果折扣太低，就要注意是否有其餘的消費陷阱；此外消費者也要留意同品牌不同分店是否價格相同。
資料來源:/www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20160520/37225185/
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2016年8月8日 星期一
投資心得：投資商務公寓不一定非得找“管家”
帶專業酒店管理機構的商務公寓不一定就是最佳投資品
投資商務公寓，是不是非得找個“管家”？這是很多投資客心裡的疑問。
當然，這個“管家”並非指物業管理，而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”：賣公寓的同時，還提供專業酒店管理機構，讓買家與機構簽訂合約，將公寓交給機構管理，然後按照一定的回報返還租金。
這樣的“管家”好不好？
這還得看投資者個人。如果投資公寓並不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”後每年坐收租金回報，租得好還可以享受房價上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報更高。
先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都採用返租的形式，有些年限長的返租是10年，有些短的是5年；至於返租的租金，有些是每年5個百分點，高的可達7個百分點。乍一看，這樣的回報率並不算太低，但仔細想並不是這麼一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買家買房時的價格定的，在返租合約期的5年或10年內並不會發生改變，但現在中國大多數城市的房價都在上升當中，一線城市的上升幅度更大。幾年之後，普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點數的分母是最新的售價，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子，王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓，剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米；5年後公寓售價上漲至2.5萬元/平方米，其租金回報率依然只有6%，但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來，沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米，沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。
此外，廣州市場上但凡有“管家”的公寓，其售價相對都較高，較高的租金回報，其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個問題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會管40年、50年，商務公寓最後還是會回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點介入也許是好事。
資料來源:gz.house.163.com/16/0508/10/BMHMH9R000873C6D.html
投資商務公寓，是不是非得找個“管家”？這是很多投資客心裡的疑問。
當然，這個“管家”並非指物業管理，而是專業的酒店管理機構。廣州目前有不少商務公寓都有這樣的“服務”：賣公寓的同時，還提供專業酒店管理機構，讓買家與機構簽訂合約，將公寓交給機構管理，然後按照一定的回報返還租金。
這樣的“管家”好不好？
這還得看投資者個人。如果投資公寓並不想投入太多精力，這也是一種選擇，畢竟交給“管家”後每年坐收租金回報，租得好還可以享受房價上漲的好處，不用自己找租客，房子遇到小問題也可以由“管家”搞定。但如果投資公寓不只是為了坐享其成，還可以投入一定精力的話，也不一定非得找有“管家”的樓盤，相比有“管家”的公寓，投資者親力親為可能獲得的回報更高。
先給大家算一筆賬。現在很多有“管家”的公寓都採用返租的形式，有些年限長的返租是10年，有些短的是5年；至於返租的租金，有些是每年5個百分點，高的可達7個百分點。乍一看，這樣的回報率並不算太低，但仔細想並不是這麼一回事。5%也好，7%也罷，都是按照買家買房時的價格定的，在返租合約期的5年或10年內並不會發生改變，但現在中國大多數城市的房價都在上升當中，一線城市的上升幅度更大。幾年之後，普通公寓的租金回報可能只有4個百分點或者6個百分點，看似不如有“管家”的公寓高，但他們點數的分母是最新的售價，而有“管家”公寓的分母還是幾年前的售價。舉個例子，王先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入有“管家”的公寓，簽訂10年返租合同，2013年其“管家”返還的年租金按7%計算是1050元/平方米；到了2023年，該租金水平依然是1050元/平方米。劉先生2013年以1.5萬元/平方米的價格買入沒有“管家”的公寓，剛開始時年租金回報只有6%、900元/平方米；5年後公寓售價上漲至2.5萬元/平方米，其租金回報率依然只有6%，但絕對租金已變為1500元/平方米。這樣算下來，沒有“管家”的公寓10年的租金收入比有“管家”的還要高。10年下來，有“管家”公寓的租金收入是1.05萬元/平方米，沒有“管家”公寓的租金收入是1.2萬元/平方米，兩者相差了1500元/平方米。
此外，廣州市場上但凡有“管家”的公寓，其售價相對都較高，較高的租金回報，其實有部分是“出在羊身上的羊毛”。
另一個問題是，5年也好，10年也罷，“管家”不會管40年、50年，商務公寓最後還是會回到投資者手中，投資者在出租上遲早也得親力親為，既然如此，早點介入也許是好事。
資料來源:gz.house.163.com/16/0508/10/BMHMH9R000873C6D.html
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