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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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2016年8月30日 星期二
2016年8月17日 星期三
布里斯本、墨爾本大量新公寓房上市 交割風險上升
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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未來兩年澳洲一些省會城市將交割的新公寓樓數量觸及記錄高位，買家在交割時不能兌現交易的風險在增加。在布里斯本、墨爾本等新公寓房集中建在市中心的城市風險尤為突出。
澳洲金融評論報導，按照CoreLogic數據機構的報告，將交割的新公寓樓數量接近甚至超過前五年公寓樓銷售總體水平。在布里斯本，未來12個月即將交割的公寓樓超過了每年售出的新舊公寓房平均合計數量。在墨爾本，即將交割的新公寓房數量與平均總銷量數量相當。在未來12個月將有92,102套新公寓房完工。這一數字將在未來24個月上升到231,129套房 。
CoreLogic的研究分析員庫甚（Cameron Kusher）說：「大量的新房，加上日益增加的現房，意味著在未來兩年裡大多數城市的公寓房交割達到歷史高水平。」
數據顯示，墨爾本和布里斯本內城房子交割數量將激增，澳洲儲備銀行（RBA）已發出警告這些地區公寓房供過於求。
在悉尼，新公寓樓相對分散，在市中心地區有很多新公寓樓，但在市中心以外，如帕拉馬塔（Parramatta）、史卓菲（Strathfield）、奧本（Auburn）、高嘉華（Kogarah）和樂調（Rockdale）也有很多新公寓樓。庫甚稱，這就把風險分散到整個大區，而不像其它新房供應更集中的城市。
CoreLogic報告出台之際，銀行和開發商對結算風險的問題更加關注，因為本地和海外的公寓房投資者都面臨信貸緊縮。
CoreLogic報告寫道：「有這麼多新房立刻上網，越來越擔心交割價格是否會滿足這些公寓房的合同價格。考慮到大比例的樓花賣給了海外買家，結合四大銀行中的三家已經宣佈他們將不再借錢給海外購房者的情況，這可能會導致更多的合同不能進入交割階段。」
資料來源:www.epochtimes.com/b5/16/6/5/n7965648.htm
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2016年1月20日 星期三
上海或出台商用房“限售令” 酒店式公寓價格將大漲？
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說到50年產權的商用房，普通人最容易想到的是50年產權的酒店式公寓。原來，這類產品長期滯銷，很不好賣。但最近一位開發商朋友告訴邦爺，未來上海的房地產開發企業凡投資商業地產的都100％必須持有不得售出。
有知情人士確認，此事確是屬上海市的精神，希望開發商能長期自持，而不是銷售。
這個消息一出，酒店式公寓產品是“紅到爆”的節奏啊！而且未來它們的價格一定很貴，你信麼？
起因| 原來早有規定出台！
邦爺從最近出讓的多幅商用地塊的出讓文件找到相應條文，多數商業地塊的開發商自持比重都是100％，且有相當時間的自持年限。
邦爺查詢了近三年的商住和辦公用地後也發現了相似地塊規定：
如辦公部分建設要求建設5A級甲級辦公樓標準,實行統一招商統一管理。
如2013年SOHO在長寧區拍得的地塊，長寧區規土局也鼓勵土地競得人自行持有50%以上的辦公樓宇物業。
今年華髮在上海拿的一塊商住兩用地也規定配套社區商業需在出讓年限內整體持有；辦公如需銷售，最小銷售單元不得小於整層。
金地在普陀區拿下的那塊地更是要求受讓人自持商業物業不少於6 年；辦公物業不少於6 年。
影響| 酒店式公寓一定漲價！？
上述規定的出台或都意味著未來的上海商業、寫字樓、酒店式公寓供應，將日漸稀缺。這樣一方面可緩解上海商用物業去庫存壓力，更重要的是能促開發商協助政府能更好地引進企業，發展上海經濟，而不會像個人業主空關了事。
那麼，這事對酒店式公寓會有什麼影響？
第一，也就是告訴邦爺消息的那家開發商透露，一旦政策確定出台，他們就會讓旗下產品全線漲價。
第二，就是你可能未來不會通過新房市場購買商用物業，而是去股市、銀行理財櫃檯購買投資商用物業的理財產品和證券。
但是，價格要比現在貴出幾倍。為什麼？因為開發商賣的是能有高租金回報和高增值空間的生產資料。
請注意是生產資料。生產資料就有投資需求，就有高市淨率，有高的市值。尤其是未來A股牛市再現時，擁有成熟物業的有價證券價格就不會低。
不信，可以看看長期持有上海商用物業的陸家嘴，目前的股價早已接近50元，即使股指再怎麼波動，陸家嘴的股價也很堅挺。
某種意義上，陸家嘴代表著上海商用物業的長期價值，未來的酒店式公寓一定很貴！
資料來源:sh.house.ifeng.com/detail/2015_12_05/50640593_0.shtml
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說到50年產權的商用房，普通人最容易想到的是50年產權的酒店式公寓。原來，這類產品長期滯銷，很不好賣。但最近一位開發商朋友告訴邦爺，未來上海的房地產開發企業凡投資商業地產的都100％必須持有不得售出。
有知情人士確認，此事確是屬上海市的精神，希望開發商能長期自持，而不是銷售。
這個消息一出，酒店式公寓產品是“紅到爆”的節奏啊！而且未來它們的價格一定很貴，你信麼？
起因| 原來早有規定出台！
邦爺從最近出讓的多幅商用地塊的出讓文件找到相應條文，多數商業地塊的開發商自持比重都是100％，且有相當時間的自持年限。
邦爺查詢了近三年的商住和辦公用地後也發現了相似地塊規定：
如辦公部分建設要求建設5A級甲級辦公樓標準,實行統一招商統一管理。
如2013年SOHO在長寧區拍得的地塊，長寧區規土局也鼓勵土地競得人自行持有50%以上的辦公樓宇物業。
今年華髮在上海拿的一塊商住兩用地也規定配套社區商業需在出讓年限內整體持有；辦公如需銷售，最小銷售單元不得小於整層。
金地在普陀區拿下的那塊地更是要求受讓人自持商業物業不少於6 年；辦公物業不少於6 年。
影響| 酒店式公寓一定漲價！？
上述規定的出台或都意味著未來的上海商業、寫字樓、酒店式公寓供應，將日漸稀缺。這樣一方面可緩解上海商用物業去庫存壓力，更重要的是能促開發商協助政府能更好地引進企業，發展上海經濟，而不會像個人業主空關了事。
那麼，這事對酒店式公寓會有什麼影響？
第一，也就是告訴邦爺消息的那家開發商透露，一旦政策確定出台，他們就會讓旗下產品全線漲價。
第二，就是你可能未來不會通過新房市場購買商用物業，而是去股市、銀行理財櫃檯購買投資商用物業的理財產品和證券。
但是，價格要比現在貴出幾倍。為什麼？因為開發商賣的是能有高租金回報和高增值空間的生產資料。
請注意是生產資料。生產資料就有投資需求，就有高市淨率，有高的市值。尤其是未來A股牛市再現時，擁有成熟物業的有價證券價格就不會低。
不信，可以看看長期持有上海商用物業的陸家嘴，目前的股價早已接近50元，即使股指再怎麼波動，陸家嘴的股價也很堅挺。
某種意義上，陸家嘴代表著上海商用物業的長期價值，未來的酒店式公寓一定很貴！
資料來源:sh.house.ifeng.com/detail/2015_12_05/50640593_0.shtml
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2015年12月8日 星期二
涵碧樓全球布局 首波推估5年收益45%試水溫
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全球市場震盪，保本型商品更受市場歡迎。其中，國際酒店式公寓因投資對象為國際品牌連鎖酒店所提供服務的高級豪宅，穩定的租金收益成為市場搶手標的。國內知名涵碧樓酒店也搭上熱潮，為台灣投資人提供保證前5年每年固定收益6%的限量專案，成為高資產人士遠離股災的資金避風港。
涵碧樓近年在鄉林集團董事長賴正鎰領軍下，正積極進行全球化佈局，已規畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山等地，推出一系列酒店式公寓。其中，中國市場因內需崛起、跨國白領階層的商務居住需求高而成為搶先試水溫的重要市場。
由於國際酒店式公寓的投資模式與國人所熟知的不動產有若干差異，著眼標準除地段是否能增值以外，更重要的是酒店業者的品牌度、服務力和經營管理是否能為投資人帶來穩定的出租率和收益率。
「南京涵碧樓行館」為繼青島涵碧樓之後，第二個搶占攤頭的重要指標。為了測試市場接受度，業者特別為台灣投資人推出限量投資方案，提供前5年可坐享保證6%年收益專案，若加計每年房地產保守增值3%估算，合計5年房價上揚推估15%的潛在收益，將可達45%的獲利率。
這項如同新興市場高收益債的現金殖利率，等於前5年就可回本30%，推出後大受歡迎。加上近期全球市場震盪，保本型投資商品更易吸引高資產人士目光。
投資專家指出，國際酒店式公寓的挑選重點首重國際品牌飯店經營管理，其次是地點和鎖定的客層市場是否正確，一旦這三項條件滿足，因為投資人是與國際酒店業者一起拆帳分享利潤，將可享租金收入優渥、房價增值和匯兌收益等多重好處。
以「南京涵碧樓行館」為例，因周邊搭配有寫字樓(商辦)、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案，以中國一線城市如北京、上海過去10年的房價指數增幅達30%-50%以上來推估，過去漲幅較為保守的南京一旦追上，投資人持有10年保守預估將有30%增值，加上穩定租金收益，10年便可讓投資成本降為零
資料來源:www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20150828/36746478/
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全球市場震盪，保本型商品更受市場歡迎。其中，國際酒店式公寓因投資對象為國際品牌連鎖酒店所提供服務的高級豪宅，穩定的租金收益成為市場搶手標的。國內知名涵碧樓酒店也搭上熱潮，為台灣投資人提供保證前5年每年固定收益6%的限量專案，成為高資產人士遠離股災的資金避風港。
涵碧樓近年在鄉林集團董事長賴正鎰領軍下，正積極進行全球化佈局，已規畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山等地，推出一系列酒店式公寓。其中，中國市場因內需崛起、跨國白領階層的商務居住需求高而成為搶先試水溫的重要市場。
由於國際酒店式公寓的投資模式與國人所熟知的不動產有若干差異，著眼標準除地段是否能增值以外，更重要的是酒店業者的品牌度、服務力和經營管理是否能為投資人帶來穩定的出租率和收益率。
「南京涵碧樓行館」為繼青島涵碧樓之後，第二個搶占攤頭的重要指標。為了測試市場接受度，業者特別為台灣投資人推出限量投資方案，提供前5年可坐享保證6%年收益專案，若加計每年房地產保守增值3%估算，合計5年房價上揚推估15%的潛在收益，將可達45%的獲利率。
這項如同新興市場高收益債的現金殖利率，等於前5年就可回本30%，推出後大受歡迎。加上近期全球市場震盪，保本型投資商品更易吸引高資產人士目光。
投資專家指出，國際酒店式公寓的挑選重點首重國際品牌飯店經營管理，其次是地點和鎖定的客層市場是否正確，一旦這三項條件滿足，因為投資人是與國際酒店業者一起拆帳分享利潤，將可享租金收入優渥、房價增值和匯兌收益等多重好處。
以「南京涵碧樓行館」為例，因周邊搭配有寫字樓(商辦)、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案，以中國一線城市如北京、上海過去10年的房價指數增幅達30%-50%以上來推估，過去漲幅較為保守的南京一旦追上，投資人持有10年保守預估將有30%增值，加上穩定租金收益，10年便可讓投資成本降為零
資料來源:www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20150828/36746478/
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2015年10月13日 星期二
人民幣看升 酒店式公寓夯
近來中國大陸股市雖拉回修正，但外資仍持續流入中國大陸市場。根據渣打銀行的研究報告，今年底前如果人民幣能順利納入國際貨幣基金組織（IMF）特別提款權（SDR）中，預估未來5年外資淨流入中國大陸的金額將高達5.5-6.2兆人民幣。
海外資金持續流入中國大陸，尤其投資酒店式公寓，因報酬率穩定、未來增值潛力高，再加上有人民幣升值收益，因而成為全球高資產人士的最愛。
台灣頂級文創酒店品牌涵碧樓、半島酒店、四季酒店與勵俊酒店集團，都已分別在南京、上海、香港、北京等地布局酒店公寓。
鄉林集團董事長賴正鎰表示，酒店式公寓的投資獲利不僅在於投報率可達6％，更因採租金分成，若因酒店房價上漲也會帶動收益率的提高，估計約10年後投資人所投入的成本將降為零而開始進入100％獲利；此外，因為產權日後可轉售，在周邊土地開發、飯店品牌加持和人民幣長線看升下，多重的增值性將引爆更多購買需求。
去年甫開幕的青島涵碧樓，短短幾個月內就名列中國十大頂級酒店的榮銜，今年更將以此品牌光環，趁勝推出「南京涵碧樓行館」，以酒店式公寓搭配寫字樓（商辦）、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案來多元化經營價值。
除中國大陸市場以外，鄉林集團更計畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山、愛琴海、胡志明市等地，推出類似的酒店式公寓，並希望在2020年之前在海外推出30個案例。
資料來源:www.chinatimes.com/newspapers/20150807000313-260210
海外資金持續流入中國大陸，尤其投資酒店式公寓，因報酬率穩定、未來增值潛力高，再加上有人民幣升值收益，因而成為全球高資產人士的最愛。
台灣頂級文創酒店品牌涵碧樓、半島酒店、四季酒店與勵俊酒店集團，都已分別在南京、上海、香港、北京等地布局酒店公寓。
鄉林集團董事長賴正鎰表示，酒店式公寓的投資獲利不僅在於投報率可達6％，更因採租金分成，若因酒店房價上漲也會帶動收益率的提高，估計約10年後投資人所投入的成本將降為零而開始進入100％獲利；此外，因為產權日後可轉售，在周邊土地開發、飯店品牌加持和人民幣長線看升下，多重的增值性將引爆更多購買需求。
去年甫開幕的青島涵碧樓，短短幾個月內就名列中國十大頂級酒店的榮銜，今年更將以此品牌光環，趁勝推出「南京涵碧樓行館」，以酒店式公寓搭配寫字樓（商辦）、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案來多元化經營價值。
除中國大陸市場以外，鄉林集團更計畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山、愛琴海、胡志明市等地，推出類似的酒店式公寓，並希望在2020年之前在海外推出30個案例。
資料來源:www.chinatimes.com/newspapers/20150807000313-260210
2015年8月5日 星期三
華固董座：下半年房市比上半年熱鬧
其實，鍾榮昌說出了所有房地產相關業者的心聲。代銷業者、創意家行銷總經理何志正直言，一直以來影響台灣房市最大的因素就是「政策」，反而不是經濟面，因為利率仍低、游資仍多，「不然，國人一年海外買房的總額也不會破千億元！」
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨比喻，若單以全台買賣移轉棟數來看，去年第 2 季全台達 8 萬 5,850 棟，到了今年第 1 季僅剩 6 萬 4,190 棟，整體量縮達 25.2%，若以個案單價 500 萬元粗估，等於就蒸發了 1,083 億元的市場規模。
業者大預言 年底買氣出籠
事實上，自房地合一稅 6 月 5 日拍板後，市場低迷的氛圍就出現微妙轉變。以出版業的廣告部門來說，在上半年逐漸被海外置產說明會取代的國內建案廣告，已經緩步回籠；業者對於開案邀約的記者會，也從原先 3 個月、半年不到一場，變成一個禮拜內就超過兩場，市場彷彿又熱絡起來。
果然，反映在《住展》雜誌截至 6 月第 1 週的統計為止，北台灣 520 檔期實際推案量已經超過了 1,100 億元；《住展》雜誌企研室經理何世昌甚至大膽預估，年底前買氣將大舉出籠，以致在 520 檔期結束前後還會有新一波推案潮出現，讓推案量起碼再增加 1 成以上，總推案量上看 1,900 億元，較原先估計的多出近 200 億元。尤其是可以避開房地合一稅、馬上辦理移轉登記的新成屋市場更受青睞，也會進一步激化新成屋案搶先公開銷售。
何志正說，創意家對往後的接案一律採取「審慎保守」態度，盡量以顧好日前的接案為原則，對價格很堅持不願降價的建商，就不接。他坦言原先要在上半年推出的案子，因為台北市長柯 P 上任後，建照發放速度有延遲，各大代銷手上累積不少案子，光是創意家下半年就有 500 億元的案子要推出，又恰好碰上房地合一稅定案，下半年市場會比上半年熱鬧。
包含政大財務管理系教授陳明吉等多位房產學者都認為，房地合一稅的背後精神是實價課稅，這將讓房市走向公平、健全，市場上短期投資炒作的投機客會因為無利可圖而幾乎消失。
假設投資客真的不見了，過去不論是建商、代銷，還是房仲等相關房產業者賴以為生的「投資客業績」，業者將會如何因應？
鎖定自住客 回歸中小坪數
鍾榮昌表示，回復自住市場為主的推案策略，就是以自住客的角度去思考規畫方向，未來將會少推 4 房以上的產品。以華固建設在今年 9 月前於新北市土城區明德路口會推的 40 億元建案為例，就是規劃 26 至 40 坪的 2、3 房、共 260 戶，每坪單價落在 48 萬元上下，總價約在 1,300 萬元至 2,000 萬元間，會是自住型客人願意買單的價格。
鍾榮昌坦言，既然是自住，對新制自然無須擔心，並說「對低總價的房子而言，將來要漲 400 萬元也不容易，」更不用緊張會被課到重稅。對於外界說新制執行後預售屋會賣不動的疑慮，鍾榮昌則保持樂觀，他認為預售屋兩年半才會交屋的特性，適合自備款不足的年輕首購族；成屋要一次交齊自備款，反而不利於自住客。
台開董事長邱復生指出，房地產之所以稱為不動產，本來就不是讓大家拿來短線操作的投資工具，包含房地合一、持有稅等稅賦公平後，首先會避開的是動輒上百坪的大坪數建案。日後經過長期的調整下，台灣對於不動產的觀念可望逐漸貼近國際，國人就會開始重新考慮買不如租的替代性，或許可向日本的年輕人學習，接受租房為常態的事實。
另一方面，房地合一等於宣告長期持有的時代來臨，邱復生表示，早就看準政府往國際住房趨勢貼近的政策，端午節會在花蓮動土的「洄嵐源優活養生宅」就是以酒店式公寓為販售形態，主打長期收租概念，購買的幾年內，台開都可以提供代租、管理的服務。邱復生認為，房地產的長期收益型產品會成為將來趨勢。
值得一提的是，何志正對於房價向下持懷疑態度，原因在於政府看到交易稅太輕，為了急於找財源才要訂定房地合一稅，若是房價向下，就課不到資本利得稅，未來政府很有可能在健全稅負的基礎上作多，因為「作多才有稅！」總之，台灣的房地產氣數全操之在政府手裡，不到最後，都不知道「會怎麼變？」
資料來源:finance.technews.tw/2015/06/27/house-market/
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨比喻，若單以全台買賣移轉棟數來看，去年第 2 季全台達 8 萬 5,850 棟，到了今年第 1 季僅剩 6 萬 4,190 棟，整體量縮達 25.2%，若以個案單價 500 萬元粗估，等於就蒸發了 1,083 億元的市場規模。
業者大預言 年底買氣出籠
事實上，自房地合一稅 6 月 5 日拍板後，市場低迷的氛圍就出現微妙轉變。以出版業的廣告部門來說，在上半年逐漸被海外置產說明會取代的國內建案廣告，已經緩步回籠；業者對於開案邀約的記者會，也從原先 3 個月、半年不到一場，變成一個禮拜內就超過兩場，市場彷彿又熱絡起來。
果然，反映在《住展》雜誌截至 6 月第 1 週的統計為止，北台灣 520 檔期實際推案量已經超過了 1,100 億元；《住展》雜誌企研室經理何世昌甚至大膽預估，年底前買氣將大舉出籠，以致在 520 檔期結束前後還會有新一波推案潮出現，讓推案量起碼再增加 1 成以上，總推案量上看 1,900 億元，較原先估計的多出近 200 億元。尤其是可以避開房地合一稅、馬上辦理移轉登記的新成屋市場更受青睞，也會進一步激化新成屋案搶先公開銷售。
何志正說，創意家對往後的接案一律採取「審慎保守」態度，盡量以顧好日前的接案為原則，對價格很堅持不願降價的建商，就不接。他坦言原先要在上半年推出的案子，因為台北市長柯 P 上任後，建照發放速度有延遲，各大代銷手上累積不少案子，光是創意家下半年就有 500 億元的案子要推出，又恰好碰上房地合一稅定案，下半年市場會比上半年熱鬧。
包含政大財務管理系教授陳明吉等多位房產學者都認為，房地合一稅的背後精神是實價課稅，這將讓房市走向公平、健全，市場上短期投資炒作的投機客會因為無利可圖而幾乎消失。
假設投資客真的不見了，過去不論是建商、代銷，還是房仲等相關房產業者賴以為生的「投資客業績」，業者將會如何因應？
鎖定自住客 回歸中小坪數
鍾榮昌表示，回復自住市場為主的推案策略，就是以自住客的角度去思考規畫方向，未來將會少推 4 房以上的產品。以華固建設在今年 9 月前於新北市土城區明德路口會推的 40 億元建案為例，就是規劃 26 至 40 坪的 2、3 房、共 260 戶，每坪單價落在 48 萬元上下，總價約在 1,300 萬元至 2,000 萬元間，會是自住型客人願意買單的價格。
鍾榮昌坦言，既然是自住，對新制自然無須擔心，並說「對低總價的房子而言，將來要漲 400 萬元也不容易，」更不用緊張會被課到重稅。對於外界說新制執行後預售屋會賣不動的疑慮，鍾榮昌則保持樂觀，他認為預售屋兩年半才會交屋的特性，適合自備款不足的年輕首購族；成屋要一次交齊自備款，反而不利於自住客。
台開董事長邱復生指出，房地產之所以稱為不動產，本來就不是讓大家拿來短線操作的投資工具，包含房地合一、持有稅等稅賦公平後，首先會避開的是動輒上百坪的大坪數建案。日後經過長期的調整下，台灣對於不動產的觀念可望逐漸貼近國際，國人就會開始重新考慮買不如租的替代性，或許可向日本的年輕人學習，接受租房為常態的事實。
另一方面，房地合一等於宣告長期持有的時代來臨，邱復生表示，早就看準政府往國際住房趨勢貼近的政策，端午節會在花蓮動土的「洄嵐源優活養生宅」就是以酒店式公寓為販售形態，主打長期收租概念，購買的幾年內，台開都可以提供代租、管理的服務。邱復生認為，房地產的長期收益型產品會成為將來趨勢。
值得一提的是，何志正對於房價向下持懷疑態度，原因在於政府看到交易稅太輕，為了急於找財源才要訂定房地合一稅，若是房價向下，就課不到資本利得稅，未來政府很有可能在健全稅負的基礎上作多，因為「作多才有稅！」總之，台灣的房地產氣數全操之在政府手裡，不到最後，都不知道「會怎麼變？」
資料來源:finance.technews.tw/2015/06/27/house-market/
2015年5月5日 星期二
酒店式公寓 收益看好
2008年全球金融海嘯時，在上海古北區時看見很多大樓因為賣不出去，改裝成酒店式公寓出租，陳品峯當時就看好「收益型物業經營」的模式。
回到台灣，他觀察到內湖「羅馬假期」是套房為主的社區，臨近內湖科學園區，基地旁又是「沐蘭旅館」，正是酒店式公寓的絕佳規劃與地點！原本試圖說服業主額外投資裝潢套房，添購「一卡皮箱就能入住」的設備，但建商與陳品峯不熟識擔心受騙，他乾脆自己先談下三間套房並投入資金裝潢。
「2009年政府為振興經濟發放每人3,600元消費券，在收消費券就能入住的訴求下，農曆新年期入住率超乎預期，也代表酒店式包租商機可行。」他說。
建商也深感驚訝，同意出資裝潢尚未出售的房屋，並向買方訴求保證回租。沒想到效果不錯，不少已購客戶都回頭找安杰裝潢出租。後來，陳品峯乾脆自創「安捷國際酒店式公寓」品牌，如今在台北市已有「安捷京站商務會館」、「安捷國際商務會館」、「安捷羅馬假期會館」等。安杰物業的事業版圖已經擴及台北、上海、廈門、蘇州等兩岸城市。
資料來源:udn.com/news/story/7333/818449-%E9%85%92%E5%BA%97%E5%BC%8F%E5%85%AC%E5%AF%93-%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%9C%8B%E5%A5%BD
回到台灣，他觀察到內湖「羅馬假期」是套房為主的社區，臨近內湖科學園區，基地旁又是「沐蘭旅館」，正是酒店式公寓的絕佳規劃與地點！原本試圖說服業主額外投資裝潢套房，添購「一卡皮箱就能入住」的設備，但建商與陳品峯不熟識擔心受騙，他乾脆自己先談下三間套房並投入資金裝潢。
「2009年政府為振興經濟發放每人3,600元消費券，在收消費券就能入住的訴求下，農曆新年期入住率超乎預期，也代表酒店式包租商機可行。」他說。
建商也深感驚訝，同意出資裝潢尚未出售的房屋，並向買方訴求保證回租。沒想到效果不錯，不少已購客戶都回頭找安杰裝潢出租。後來，陳品峯乾脆自創「安捷國際酒店式公寓」品牌，如今在台北市已有「安捷京站商務會館」、「安捷國際商務會館」、「安捷羅馬假期會館」等。安杰物業的事業版圖已經擴及台北、上海、廈門、蘇州等兩岸城市。
資料來源:udn.com/news/story/7333/818449-%E9%85%92%E5%BA%97%E5%BC%8F%E5%85%AC%E5%AF%93-%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%9C%8B%E5%A5%BD
2015年3月25日 星期三
豪宅恐崩盤 酒店式公寓意外響起「漲」聲
豪宅稅打趴豪宅市場！新光金董事長吳東進表示，受到豪宅稅影響，豪宅市場恐崩盤。不過，豪宅市場吹冷風，卻也促成商務酒店式公寓需求大增，類似商品租金可望有調升空間。
吳東進說，豪宅稅打趴台北豪宅市場，豪宅買家退屋潮湧現，豪宅市場有崩盤的可能，受此影響，新光金旗下新光人壽的台北市陽光街及重慶南路土地原本規劃為大坪數豪宅，但內部擬變更設計。
豪宅市場買氣雖受影響，不過，商務酒店式公寓卻意外受惠，壽險主管表示，類似新光傑仕堡的商務酒店式公寓近期詢問度大增，租金可望有調升空間。
資料來源:www.ettoday.net/news/20150122/457493.htm#ixzz3RJJfk0ZU
吳東進說，豪宅稅打趴台北豪宅市場，豪宅買家退屋潮湧現，豪宅市場有崩盤的可能，受此影響，新光金旗下新光人壽的台北市陽光街及重慶南路土地原本規劃為大坪數豪宅，但內部擬變更設計。
豪宅市場買氣雖受影響，不過，商務酒店式公寓卻意外受惠，壽險主管表示，類似新光傑仕堡的商務酒店式公寓近期詢問度大增，租金可望有調升空間。
資料來源:www.ettoday.net/news/20150122/457493.htm#ixzz3RJJfk0ZU
2014年12月3日 星期三
馬國酒店式公寓來台銷售
台灣投資海外房地產熱絡，馬來西亞更是投資重點，馬國休閒娛樂重鎮馬六甲將有廣達218英畝的「生態海洋主題公園」開發，其中酒店式公寓首批來台包租銷售。
國內房地產業者富紘廣告結合國際地產業者魅力國際，將「馬六甲生態海洋公園」中的「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」，今天首度在台灣銷售。
魅力國際總裁李佳蓉表示，這起酒店式公寓是馬國開發商「ECO MARINE GROUP OF COMPANY」在218英畝馬六甲海洋生態公園開發計畫中的先發，規劃地上11層共160單位酒店式公寓，提供長達12年期、年獲利10%包租保證。
李佳蓉指出，酒店式公寓坪數大小從15坪的一房一廳一衛到32坪的二房二廳二衛，價格從新台幣300餘萬元到700萬元，產權是99年的地上權。
「開發商董事長、馬國拿督斯里鄭智中表示，投資人所購公寓除依照購買價格計算10%年獲利外，未來若想賣出，開發商自簽約起滿5年後原價買回，滿10年以原售價110%買回，滿15年則按售價120%買回。
資料來源:中央社
國內房地產業者富紘廣告結合國際地產業者魅力國際，將「馬六甲生態海洋公園」中的「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」，今天首度在台灣銷售。
魅力國際總裁李佳蓉表示，這起酒店式公寓是馬國開發商「ECO MARINE GROUP OF COMPANY」在218英畝馬六甲海洋生態公園開發計畫中的先發，規劃地上11層共160單位酒店式公寓，提供長達12年期、年獲利10%包租保證。
李佳蓉指出，酒店式公寓坪數大小從15坪的一房一廳一衛到32坪的二房二廳二衛，價格從新台幣300餘萬元到700萬元，產權是99年的地上權。
「開發商董事長、馬國拿督斯里鄭智中表示，投資人所購公寓除依照購買價格計算10%年獲利外，未來若想賣出，開發商自簽約起滿5年後原價買回，滿10年以原售價110%買回，滿15年則按售價120%買回。
資料來源:中央社
2014年8月20日 星期三
前駐泰大使館成建案 回銷台灣
台灣與泰國斷交前的中華民國駐泰國大使館，在幾度捐贈轉手後，如今成為新商場建案，還回銷台灣，一個單位售價僅約新台幣5百萬元，開發商還保證前3年投資報酬率。
幾度轉手 每單位500萬
這個位在曼谷市中心，靠近使館區的基地，在台泰斷交後，台灣當局急著脫手，就以捐贈名義，捐給泰國當地華僑，1975年當地華僑成立「介壽堂慈善基金會」擁有及管理這些資產。
2009年，這塊地再度開發，由香港Athens International Group邀集新加坡華僑及台灣資金，三方共同成立「亞洲泰源建設發展股份有限公司 」（Asia Thaiyuan Construction and Development Co., Ltd.）進行規劃開發成「Smile Square Bangkok」（微笑廣場）；預定投資40億元，其中有24億是來自台灣兆豐金控的融資。
「Smile Square Bangkok」基地約是4500坪，預定興建兩棟32層樓的建築大樓，一棟是百貨商場，一棟是酒店式公寓，只有30年地上權，商場部分預定2015年完工，酒店式公寓則預定2016年完工。
該案目前已在台灣銷售，為吸引台灣投資人前進泰國投資置產，開發商還提供前3年約18％的投報率保證。
資料來源:自由時報
2014年6月11日 星期三
前駐泰大使館成建案 回銷台灣
台灣與泰國斷交前的中華民國駐泰國大使館，在幾度捐贈轉手後，如今成為新商場建案，還回銷台灣，一個單位售價僅約新台幣5百萬元，開發商還保證前3年投資報酬率。
幾度轉手 每單位500萬
這個位在曼谷市中心，靠近使館區的基地，在台泰斷交後，台灣當局急著脫手，就以捐贈名義，捐給泰國當地華僑，1975年當地華僑成立「介壽堂慈善基金會」擁有及管理這些資產。
2009年，這塊地再度開發，由香港Athens International Group邀集新加坡華僑及台灣資金，三方共同成立「亞洲泰源建設發展股份有限公司 」（Asia Thaiyuan Construction and Development Co., Ltd.）進行規劃開發成「Smile Square Bangkok」（微笑廣場）；預定投資40億元，其中有24億是來自台灣兆豐金控的融資。
「Smile Square Bangkok」基地約是4500坪，預定興建兩棟32層樓的建築大樓，一棟是百貨商場，一棟是酒店式公寓，只有30年地上權，商場部分預定2015年完工，酒店式公寓則預定2016年完工。
該案目前已在台灣銷售，為吸引台灣投資人前進泰國投資置產，開發商還提供前3年約18％的投報率保證。
資料來源:自由時報
2014年4月2日 星期三
前駐泰大使館成建案 回銷台灣
台灣與泰國斷交前的中華民國駐泰國大使館，在幾度捐贈轉手後，如今成為新商場建案，還回銷台灣，一個單位售價僅約新台幣5百萬元，開發商還保證前3年投資報酬率。
幾度轉手 每單位500萬
這個位在曼谷市中心，靠近使館區的基地，在台泰斷交後，台灣當局急著脫手，就以捐贈名義，捐給泰國當地華僑，1975年當地華僑成立「介壽堂慈善基金會」擁有及管理這些資產。
2009年，這塊地再度開發，由香港Athens International Group邀集新加坡華僑及台灣資金，三方共同成立「亞洲泰源建設發展股份有限公司 」（Asia Thaiyuan Construction and Development Co., Ltd.）進行規劃開發成「Smile Square Bangkok」（微笑廣場）；預定投資40億元，其中有24億是來自台灣兆豐金控的融資。
「Smile Square Bangkok」基地約是4500坪，預定興建兩棟32層樓的建築大樓，一棟是百貨商場，一棟是酒店式公寓，只有30年地上權，商場部分預定2015年完工，酒店式公寓則預定2016年完工。
該案目前已在台灣銷售，為吸引台灣投資人前進泰國投資置產，開發商還提供前3年約18％的投報率保證。
資料來源:自由時報
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